ISR y el sector inmobiliario 

El impuesto sobre la renta, o por sus siglas ISR es un monto obligatorio que debe de ser pagado dentro del ejercicio fiscal comprendido entre el día 1 de enero y el 31 de diciembre de cada año, tanto para personas físicas como morales. Pero ¿quién debe pagar el ISR? según el artículo 1 dentro de la Ley del Impuesto sobre la Renta las personas obligadas a pagar dicho impuesto son todas aquellas residentes en México sin distinción a su país de procedencia, los ciudadanos mexicanos ya sea por nacimiento o por naturalización y personas que a pesar de residir en el extranjero obtengan ganancias en México aunque no se establezcan en el país permanentemente. 

Las cantidades a pagar del ISR dependen totalmente de la situación económica del contribuyente, este impuesto se refiere exclusivamente a la ganancia generada dentro de una transacción por lo que nunca es un cálculo fijo debido a que los ingresos y egresos son variables.

Dentro del sector inmobiliario esta cantidad a pagar de impuestos suele ser asumida por el vendedor, al generar ganancia por una propiedad ya sea el venderla o arrendarla donde se aplica el ISR sobre dicho monto, esto debido a que se está cobrando un valor diferente al inicial de un bien inmueble. 

Un ejemplo de aplicación del ISR es el porcentaje cobrado por hacienda respecto a un proyecto que ha costado en realizarse $20,000,000 para posteriormente ser vendido en $23,550,000, el monto aplicable del ISR son esos $3,550,000 generados en la venta. 

Al calcular el ISR esto se hace en base en la ganancia que se obtenga a raíz de la venta del bien inmueble, el cual puede llegar hasta el 35% dependiendo de distintos factores como el tipo de propiedad y sus trámites fiscales correspondientes. 

Un factor positivo a mencionar sobre este impuesto es que puede ser deducido hasta 700,000 UDIs y únicamente si el vendedor no ha vendido un bien inmueble en los últimos 3 años y si comprueba mediante recibo de CFE, identificación oficial o estados de cuenta bancarios, que habitaba  el inmueble en cuestión. Si son dos o más dueños, cada uno tiene el derecho a deducir esa misma cantidad.

Al exentar el ISR es necesario la aprobación de un notario, el cuál es el encargado de llevar a cabo todos estos trámites. Al momento de hacerlo es necesario entregar información como facturas y comprobantes fiscales dentro de estos conceptos, algunos de los cuales son: 

1. Costo comprobado de adquisición: Monto al que el vendedor le costó adquirir el inmueble. Se acredita para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014 con la escritura correspondiente y a partir de entonces con un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es muy importante asegurarse de contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, de lo contrario no podrá deducirse al momento de la venta.
2. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla y dar todos los avisos para evitar algún problema en el futuro.
3. Gastos notariales, impuestos y derechos comprobables: el precio y facturas de la documentación conjunta que ha sido necesaria para llevar a cabo los trámites notariales.
4. Comisiones y mediaciones pagadas: Refiriéndose a terceros más allá del rol de comprador y vendedor, un ejemplo: agentes inmobiliarios. 

Actualmente, el porcentaje de ISR en 2023 maneja un límite superior del 1,92 al 35% sobre el monto de las ganancias. La única manera en la que el comprador estaría en posición de pagar el ISR es si está comprando 10% o más por debajo del valor de la propiedad, esto ya que en este caso la posición del comprador se ve beneficiada al estar “ganando” dinero por haber comprado el inmueble en un valor menor al del mercado y esto le conviene. 

Ahora que ya conociste qué es el ISR y que rol emplea en los bienes raíces, es necesario poner tu conocimiento en práctica, te recordamos que en Dachvil Espacio Inmobiliario contamos con servicios de asesoría fiscal, jurídica y patrimonial, otorgando el mejor servicio posible, asesórate con nosotros Dachvil siempre contigo.